რეესტრი და საკუთრება — ფარული რისკები

უძრავი ქონების შეძენა  ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ფინანსური გადაწყვეტილებაა. ბინა, მიწის ნაკვეთი, კომერციული ფართი – თითოეული ასეთი გარიგება დიდ ინვესტიციას უკავშირდება. სწორედ ამიტომ, მხოლოდ მისაღები ფასი ან გამყიდველის სიტყვიერი დაპირებები საკმარისი არ არის. ქონების შეძენამდე აუცილებელია რეესტრისა და საკუთრების სამართლებრივი მდგომარეობის სიღრმისეული შემოწმება, რადგან ხშირად სწორედ აქ იმალება  სერიოზული საფრთხეები.

საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია მნიშვნელოვანია, თუმცა მხოლოდ ამონაწერის ნახვა საკმარისი არასოდეს არის. პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევები, როდესაც ერთი შეხედვით „მოწესრიგებულ“ ქონებას თან ახლავს ისეთი სამართლებრივი პრობლემები, რომლებიც მომავალში დავას, გარიგების გაუქმებას, ფინანსურ ზარალს ან საკუთრებით სარგებლობის შეზღუდვას იწვევს.

 რას ნიშნავს რეესტრის ჩანაწერის შემოწმება რეალურად?

საჯარო რეესტრის ამონაწერის ნახვა მხოლოდ პირველი ნაბიჯია. ამონაწერში ჩანს მესაკუთრე, იპოთეკა, ყადაღა, სარგებლობის უფლება და სხვა რეგისტრირებული შეზღუდვები, თუმცა სრულ სურათს მხოლოდ ამ დოკუმენტით ვერ მიიღებთ.

იურიდიულ პრაქტიკაში რეესტრის შემოწმება მოიცავს:

• საკუთრების წარმოშობის ისტორიის ანალიზს;
• წინა გარიგებების კანონიერების შეფასებას;
• თანასაკუთრების საკითხების გადამოწმებას;
• სასამართლო დავების არსებობის შემოწმებას;
• რეგისტრირებულ და არარეგისტრირებულ უფლებათა გამოვლენას;
• ტექნიკური და საკადასტრო მონაცემების შედარებას ფაქტობრივ მდგომარეობასთან.

თუ ეს ეტაპები გამოტოვებულია, მყიდველი ხშირად რისკის ქვეშ აყენებს საკუთარ კაპიტალს.

მესაკუთრე ფორმალურად ერთია, რეალურად  სხვა პირებიც აცხადებენ პრეტენზიას

ზოგჯერ ქონებას ყიდის პირი, რომელიც რეესტრში მესაკუთრედ ფიქსირდება, მაგრამ მის უფლებას შესაძლოა სადავო საფუძველი ჰქონდეს.

მაგალითად:

• მემკვიდრეობის საკითხი ბოლომდე გადაწყვეტილი არ არის;
• წინა ნასყიდობის ხელშეკრულება შეიძლება გასაჩივრდეს;
• ქონება მოტყუებით ან ძალადობით იქნა გადაფორმებული;
• წარმომადგენელს არ ჰქონდა საკმარისი უფლებამოსილება.

ასეთ შემთხვევაში მყიდველი შეიძლება კეთილსინდისიერი იყოს, მაგრამ დავა მაინც დაიწყოს. სწორედ ამიტომ საჭიროა არა მხოლოდ დღევანდელი მესაკუთრის, არამედ საკუთრების ჯაჭვის შემოწმებაც.

იპოთეკა, ყადაღა და სხვა შეზღუდვები

ხშირად მყიდველი ამოწმებს მხოლოდ მესაკუთრის სახელს და ყურადღებას არ აქცევს სხვა ჩანაწერებს. თუმცა რეესტრში შეიძლება არსებობდეს:

• ბანკის იპოთეკა;
• საგადასახადო ყადაღა;
• სასამართლოს მიერ დადებული აკრძალვა;
• უზუფრუქტი;
• იჯარის გრძელვადიანი ხელშეკრულება.

ეს ნიშნავს, რომ ქონების შეძენის შემდეგ მყიდველი შეიძლება სრულად ვერ სარგებლობდეს საკუთარი საკუთრებით ან ვალდებული გახდეს მესამე პირის უფლებები დაიცვას.

 ფაქტობრივი ფართობი არ ემთხვევა რეესტრს

საკმაოდ ხშირია შემთხვევა, როდესაც ბინის ან მიწის ფაქტობრივი ზომა განსხვავდება რეგისტრირებული მონაცემებისგან. მაგალითად:

• რეესტრში მითითებულია 80 კვ.მ., ფაქტობრივად კი ფართობი 72 კვ.მ.-ია;
• მიწის საზღვრები მეზობლის ნაკვეთზეა გადასული;
• მიშენება რეესტრში არ არის ასახული;
• სართული ან დამხმარე ფართი უნებართვოა.

თანასაკუთრების დავები

თუ ქონება რამდენიმე პირს ეკუთვნის, ერთ-ერთი მესაკუთრის მიერ გაყიდვა ყოველთვის მარტივი არ არის. შესაძლებელია:

• აუცილებელი იყოს სხვა თანამესაკუთრის თანხმობა;
• მიმდინარეობდეს ქონების გაყოფის დავა;
• არსებობდეს უპირატესი შესყიდვის უფლება;
• ერთ-ერთ მესაკუთრეს წილი არასრულწლოვნის ინტერესთან აკავშირებდეს.

ამ პირობებში დაუფიქრებელი გარიგება ხშირად ხანგრძლივ სასამართლო დავად გადაიქცევა.

ახალაშენებულ ობიექტებთან დაკავშირებით რისკები კიდევ უფრო მრავალფეროვანია. მყიდველი ხშირად მხოლოდ დეველოპერის დაპირებებს ეყრდნობა, თუმცა არ ამოწმებს მშენებლობის ნებართვებს, ექსპლუატაციაში მიღების საკითხს, პროექტთან შესაბამისობას ან მიწის საკუთრების სტატუსს. შედეგად შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ შეძენილი ბინა ფორმალურად არსებობს, მაგრამ შენობა სრულად სამართლებრივად მოწესრიგებული არ არის. ასეთ შემთხვევებში პრობლემები განსაკუთრებით მწვავდება რეგისტრაციის, იპოთეკური სესხის ან შემდგომი გაყიდვის დროს.

კიდევ ერთი გავრცელებული შეცდომაა ავანსის გადახდა წინასწარი შემოწმების გარეშე. ადამიანები კარგავენ დროს, ემოციურად ებმებიან სასურველ ბინასთან და მზად არიან სწრაფად გადაიხადონ თანხა, რათა „ვიღაც სხვამ არ დაასწროს“. სწორედ ამ ეტაპზე მიიღება ყველაზე ძვირადღირებული შეცდომები. ავანსის გადახდამდე აუცილებელია ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის შეფასება, ხელშეკრულების პირობების ანალიზი და გადახდის მექანიზმის სწორად დაგეგმვა.

უძრავი ქონების ბაზარზე ყველაზე ჭკვიანური ნაბიჯი არის არა სწრაფი გადაწყვეტილება, არამედ ინფორმირებული გადაწყვეტილება. ქონების წინასწარი იურიდიული შემოწმება გაცილებით ნაკლები ღირს, ვიდრე შემდგომი დავა, გაუქმებული გარიგება ან დაკარგული ინვესტიცია. პროფესიული ანალიზი მოიცავს რეესტრის ჩანაწერების შეფასებას, მესაკუთრის უფლებამოსილების შემოწმებას, შესაძლო დავების კვლევას, ხელშეკრულების დაცულ პირობებსა და თანხის გადახდის უსაფრთხო სტრუქტურას.

თუ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილების წინაშე დგახართ, KH&PARTNERS-ის გუნდი დაგეხმარებათ პროცესის სამართლებრივად სწორად და უსაფრთხოდ წარმართვაში. ჩვენ ვუზრუნველყოფთ ქონების დეტალურ შემოწმებას, შესაძლო რისკების გამოვლენას, დოკუმენტების სრულ სამართლებრივ გამართვას და გარიგების თითოეულ ეტაპზე თქვენი ინტერესების დაცვას.

 რატომ გვენდობიან?

▪️ 33+ წლის გამოცდილება სამართლის სფეროში
▪️ 160+ იურისტი გლობალურ ქსელში
▪️ 2000+ ბიზნეს მომხმარებელი და კმაყოფილი კლიენტი
▪️ 96% მოგებული საქმე და 100+ გამამართლებელი განაჩენი
▪️ ISO სტანდარტი და სერვისის უმაღლესი ხარისხი
▪️ დაზღვეული იურიდიული მომსახურება

🌍 საერთაშორისო მასშტაბი — ჩვენი გეოგრაფია მოიცავს ქვეყნებს: საქართველო, აშშ, საფრანგეთი, ესპანეთი, უკრაინა, თურქეთი, ჩინეთი, სამხრეთ კორეა და სხვა.

ჩვენი ფილოსოფია: სიმშვიდე, სანდოობა და გამარჯვება!

📞 +995 595 17 17 41
✉️ info@khlaws.com
📍 თბილისი, საქართველო